Haus Schuster-Roither
Das denkmalgeschützte Haus Hauptstraße 12 soll nach den bereits sehr konkreten Vorstellungen der SPÖ ein "Dorfwirtshaus" mit Veranstaltungssaal werden.
scheint keine Zeit zu sein, für ein Projekt das mehr als eine Million (!) Euro verschlingen soll.
Seit 31. Oktober 2006 liegt von Herrn Hans Peter Putz ein Konzept zur Nutzung des Hauses mit der Absicht eines Ankaufes oder Anmietung vor. Nachdem nun die Delogierung von Frau Schuster-Roither erfolgt ist, erfuhr die ÖVP-Fraktion über die Gemeinde von einem neuen Konzept und Vorstellungen der Herren Hans Peter Putz und Andreas Götsch.
, Obmann des Bau-, Raumplanungs- und Umweltausschusses, hat nun bei der letzten Besprechung am 18. Juli 2008 das nachstehende Positionspapier der ÖVP-Fraktion vorgelegt und von dieser Besprechung auch ein Gedächtnisprotokoll erstellt. Die ÖVP-Fraktion vertritt dazu nachstehende Position:
Es muss dazu einleitend festgehalten werden, dass die Aussage des Bürgermeisters, alle Fraktionskollegen hätten von ihm alle Unterlagen und Informationen erhalten, nicht richtig ist. Laut Eingangsstempel der Gemeinde liegen die Projektunterlagen seit 21.11.2007 vor.
2) er nimmt in seiner Funktion als Obmann des Bau- Raumplanungs- und Umweltausschusses teil und bekommt Projekt-bezogen, separat die gleichen Unterlagen wie die Fraktionskollegen vom Gemeindevorstand.
3) über das Planungshonorar mit der Aufteilung der Planungsphasen muss es Verhandlungen geben. Es gehört zu den Gepflogenheiten im Wirtschaftsleben, dass man im Bemühen um einen Auftrag auch unentgeltliche Vorleistungen erbringen muss, ohne Garantie für einen Auftrag. Durch die Aufhebung des Gebührenautomatismus bei öffentlichen Bauten ist auch in der Architekten-Branche der Wettbewerb für den öffentlichen Bereich möglich geworden. Die Aussage des Bürgermeisters, dass es bei uns keine qualifizierten Planer für Altbauten mit Erfahrung im Denkmalschutz gibt, ist nicht richtig. Wir denken z.Bsp. an Dipl.Ing. Paul Kroschewski aus der Nachbargemeinde Nußdorf, der schon seit Jahrzehnten sehr viele Altbauten saniert und umgebaut hat. Viele davon hat Peter Steiner als Maler betreut und kann mit ruhigem Gewissen behaupten, dass er ein Spezialist für Altbauten mit jahrzehntelanger praktischer Erfahrung ist.
4) GR Peter Steiner wird am 18. Juli 2008 an der Verhandlung mit Herrn Wachler vom Denkmalamt teilnehmen.
Natürlich werden vorher die finanziellen Möglichkeiten der Gemeinde geprüft, wobei auch die jährlichen Folgekosten in Betracht gezogen werden müssen. Es gilt also eine Menge Stolpersteine aus dem Weg zu räumen, was mühsam aber lohnend sein wird. Es geht nicht darum ein Projekt zu verhindern, sondern Möglichkeiten zu prüfen um zu einer Entscheidung zu kommen. Diese Geduld fordern wir unmissverständlich ein. Als selbstverständlich erachten wir es auch, dass die zu erwartende Wettbewerbsverzerrung, je nach Investitionsbeteiligung der Projektinteressenten, durch einen betriebswirtschaftlich angemessenen Pachtzins kompensiert wird.
Konkret: es muss dabei ein Raum entstehen, welcher mindestens bei reiner Bestuhlung 200 Personen Platz bietet (entspricht auch den Vorstellungen der Interessenten) plus einer Bühne, für z.Bsp. ein Orchester. Das bedeutet, dass sich incl. Manipulationsflächen wie Wege, Bühne etc. eine Kennzahl von 1m²/ pro Person errechnet. Diese Forderung der Raumgröße ist eine Mindestanforderung, weshalb man eine spätere Vergrößerungsmöglichkeit in Betracht ziehen sollte.
Ein weiterer Qualitätsanspruch an diesen Raum ist eine gute Konzerttauglichkeit. Für eine sehr gute Konzerttauglichkeit gilt eine Volumenkennzahl für raumakustische Verhältnisse von 8m³/pro Person (Konzertsaal). Am bestehenden Projekt erreicht man incl. Dachgeschoß eine Volumenkennzahl von 4,3m³/pro Person. Vermutlich ist dieser Wert wesentlich zu niedrig, was mit einem Akustiker zu klären ist.
Baulich ist ein Raum in dieser Mindestgröße nur zu schaffen, wenn das Obergeschoß incl. Dachgeschoß ein Raum wird. Dazu müssten nicht nur die Zwischenwände, sondern auch die Stiege entfernt werden und der Stiegenaufgang und Toiletten durch einen seitlichen Anbau errichtet werden. Allerdings fehlen dann immer noch ca. 60m², die nur durch einen nordseitigen Anbau realisierbar wären. Die angedachte Lösung mit einer Galerie über den südseitigen Räumen in der Länge von 4,8m bringt wenig, da sie nur eine Nutzung in der Breite von 3m ermöglicht, eine Anzahl von 14 Sitzplätzen entstehen und nur die vorderen Plätze attraktiv sind. Ohne Verlust von Parkplätzen ist nur ein Anbau von 3m möglich, was zu wenig ist. Es wären 8m notwendig und 13 m möglich, allerdings nur mit Verlust von Parkplätzen. Theoretisch wäre eine Überbauung der Parkplätze ohne Erdgeschoß möglich, was eine Tieferlegung des darunter liegenden Parkplatzniveaus notwendig macht, um die Parkplätze zu erhalten.
Anschließend gehört von einem Statiker geklärt, ob die Bausubstanz diese statische Belastung verträgt bzw. ob das technisch lösbar ist. Mit dem Denkmalamt ist zu klären, ob dieser radikale Eingriff in das Innere des Gebäudes mit dem Anforderungsprofil des Denkmalschutzes vereinbar ist. Das Hauptgebäude als Zeitzeuge erkennbar zu erhalten, ist auch eine grundsätzliche Forderung der ÖVP Fraktion. Daher ist auch eine schriftliche Stellungnahme des Denkmalamtes erforderlich. Nachdem nichts von den erwähnten und geforderten Unterlagen bisher vorliegt, hat sich an unserer Einschätzung seit der Gemeinderatssitzung vom 1. Juli 2008 nichts maßgebliches geändert.
Seit 31. Oktober 2006 liegt von Herrn Hans Peter Putz ein Konzept zur Nutzung des Hauses mit der Absicht eines Ankaufes oder Anmietung vor. Nachdem nun die Delogierung von Frau Schuster-Roither erfolgt ist, erfuhr die ÖVP-Fraktion über die Gemeinde von einem neuen Konzept und Vorstellungen der Herren Hans Peter Putz und Andreas Götsch.
Vom Zeitablauf:
Erst Mitte Juni 2008 gab es für uns mit dem Architektenduo Dipl.Ing. Doriat und Dipl.Ing. Ullmann sowie Herrn Andreas Götsch als Interessent am Haus Nr. 12 ein Erstgespräch. Offensichtlich gab es bereits mehrere Vorgespräche zu denen wir allerdings bisher nie eingeladen wurden., Obmann des Bau-, Raumplanungs- und Umweltausschusses, hat nun bei der letzten Besprechung am 18. Juli 2008 das nachstehende Positionspapier der ÖVP-Fraktion vorgelegt und von dieser Besprechung auch ein Gedächtnisprotokoll erstellt. Die ÖVP-Fraktion vertritt dazu nachstehende Position:
Es muss dazu einleitend festgehalten werden, dass die Aussage des Bürgermeisters, alle Fraktionskollegen hätten von ihm alle Unterlagen und Informationen erhalten, nicht richtig ist. Laut Eingangsstempel der Gemeinde liegen die Projektunterlagen seit 21.11.2007 vor.
Zum Projektteam:
1) GR Peter Steiner wird für das ÖVP Team an der Projektgruppe teilnehmen und je nach Bedarf und Verfügbarkeit 2 Fraktionskollegen seiner Wahl mitnehmen.2) er nimmt in seiner Funktion als Obmann des Bau- Raumplanungs- und Umweltausschusses teil und bekommt Projekt-bezogen, separat die gleichen Unterlagen wie die Fraktionskollegen vom Gemeindevorstand.
3) über das Planungshonorar mit der Aufteilung der Planungsphasen muss es Verhandlungen geben. Es gehört zu den Gepflogenheiten im Wirtschaftsleben, dass man im Bemühen um einen Auftrag auch unentgeltliche Vorleistungen erbringen muss, ohne Garantie für einen Auftrag. Durch die Aufhebung des Gebührenautomatismus bei öffentlichen Bauten ist auch in der Architekten-Branche der Wettbewerb für den öffentlichen Bereich möglich geworden. Die Aussage des Bürgermeisters, dass es bei uns keine qualifizierten Planer für Altbauten mit Erfahrung im Denkmalschutz gibt, ist nicht richtig. Wir denken z.Bsp. an Dipl.Ing. Paul Kroschewski aus der Nachbargemeinde Nußdorf, der schon seit Jahrzehnten sehr viele Altbauten saniert und umgebaut hat. Viele davon hat Peter Steiner als Maler betreut und kann mit ruhigem Gewissen behaupten, dass er ein Spezialist für Altbauten mit jahrzehntelanger praktischer Erfahrung ist.
4) GR Peter Steiner wird am 18. Juli 2008 an der Verhandlung mit Herrn Wachler vom Denkmalamt teilnehmen.
Zur Erwartungshaltung:
Wir wollen dem besagten Projekt eine Chance geben, wobei auch ein Neubau an einem anderen Standort im Fokus stehen sollte. Es gibt keinen Grund zur Eile, weshalb für uns die Qualität und die dazu erforderliche Zeit mit ausreichender Diskussion unverrückbar im Vordergrund zu stehen hat. Nach Abschluss der Planungsphase mit Machbarkeitsprüfung und detaillierter Kostenschätzung ist die Wirtschaftlichkeit zu prüfen, sowie das Projekt den Vorteilen eines Neubaues gegenüberzustellen, um eine Entscheidung auf Alt- oder Neubau zu treffen.Natürlich werden vorher die finanziellen Möglichkeiten der Gemeinde geprüft, wobei auch die jährlichen Folgekosten in Betracht gezogen werden müssen. Es gilt also eine Menge Stolpersteine aus dem Weg zu räumen, was mühsam aber lohnend sein wird. Es geht nicht darum ein Projekt zu verhindern, sondern Möglichkeiten zu prüfen um zu einer Entscheidung zu kommen. Diese Geduld fordern wir unmissverständlich ein. Als selbstverständlich erachten wir es auch, dass die zu erwartende Wettbewerbsverzerrung, je nach Investitionsbeteiligung der Projektinteressenten, durch einen betriebswirtschaftlich angemessenen Pachtzins kompensiert wird.
Anforderungsprofil an das Projekt:
Einem klassischen Gasthaus-Dorfwirt-Restaurant geben wir keine Chance auf Verwirklichung. Es muss etwas Besonderes dabei entstehen. Gemeint ist aber nicht das Alleinstellungsmerkmal durch die Architektur und deren besondere Atmosphäre, sondern die Alleinstellung bei den räumlichen Möglichkeiten, in Unterach und Umgebung.Konkret: es muss dabei ein Raum entstehen, welcher mindestens bei reiner Bestuhlung 200 Personen Platz bietet (entspricht auch den Vorstellungen der Interessenten) plus einer Bühne, für z.Bsp. ein Orchester. Das bedeutet, dass sich incl. Manipulationsflächen wie Wege, Bühne etc. eine Kennzahl von 1m²/ pro Person errechnet. Diese Forderung der Raumgröße ist eine Mindestanforderung, weshalb man eine spätere Vergrößerungsmöglichkeit in Betracht ziehen sollte.
Ein weiterer Qualitätsanspruch an diesen Raum ist eine gute Konzerttauglichkeit. Für eine sehr gute Konzerttauglichkeit gilt eine Volumenkennzahl für raumakustische Verhältnisse von 8m³/pro Person (Konzertsaal). Am bestehenden Projekt erreicht man incl. Dachgeschoß eine Volumenkennzahl von 4,3m³/pro Person. Vermutlich ist dieser Wert wesentlich zu niedrig, was mit einem Akustiker zu klären ist.
Baulich ist ein Raum in dieser Mindestgröße nur zu schaffen, wenn das Obergeschoß incl. Dachgeschoß ein Raum wird. Dazu müssten nicht nur die Zwischenwände, sondern auch die Stiege entfernt werden und der Stiegenaufgang und Toiletten durch einen seitlichen Anbau errichtet werden. Allerdings fehlen dann immer noch ca. 60m², die nur durch einen nordseitigen Anbau realisierbar wären. Die angedachte Lösung mit einer Galerie über den südseitigen Räumen in der Länge von 4,8m bringt wenig, da sie nur eine Nutzung in der Breite von 3m ermöglicht, eine Anzahl von 14 Sitzplätzen entstehen und nur die vorderen Plätze attraktiv sind. Ohne Verlust von Parkplätzen ist nur ein Anbau von 3m möglich, was zu wenig ist. Es wären 8m notwendig und 13 m möglich, allerdings nur mit Verlust von Parkplätzen. Theoretisch wäre eine Überbauung der Parkplätze ohne Erdgeschoß möglich, was eine Tieferlegung des darunter liegenden Parkplatzniveaus notwendig macht, um die Parkplätze zu erhalten.
Maßnahmen vor der Planungsvergabe:
Zuerst gehört eine grundsätzliche Standortanalyse durchgeführt, welche die eventuellen Auflagen durch die Behörden abklärt. Vorab wird von der Bezirkshauptmannschaft ein Lärmgutachten gefordert. Nach unseren Informationen erwirkt die unmittelbare Nachbarschaft zum „Betreubaren Wohnen" einige Auflagen, welche sehr einschränkend auf die Betriebsführung wirken - Lärmpegel nur 65 Dezibel -> daher keine Live-Musik - Öffnungszeiten bis max. 23 Uhr. Bei Herrn Umbrich, BH Vöcklabruck, kann sich die Gemeinde kostenlos beraten lassen.Anschließend gehört von einem Statiker geklärt, ob die Bausubstanz diese statische Belastung verträgt bzw. ob das technisch lösbar ist. Mit dem Denkmalamt ist zu klären, ob dieser radikale Eingriff in das Innere des Gebäudes mit dem Anforderungsprofil des Denkmalschutzes vereinbar ist. Das Hauptgebäude als Zeitzeuge erkennbar zu erhalten, ist auch eine grundsätzliche Forderung der ÖVP Fraktion. Daher ist auch eine schriftliche Stellungnahme des Denkmalamtes erforderlich. Nachdem nichts von den erwähnten und geforderten Unterlagen bisher vorliegt, hat sich an unserer Einschätzung seit der Gemeinderatssitzung vom 1. Juli 2008 nichts maßgebliches geändert.
Das wichtigste vor Allem:
Es gehört zu den Grundsätzen geschäftlichen Handelns, dass mit den Interessenten bzw. Betreibern des "Dorfwirtshauses" eine Vereinbarung abgeschlossen wird, bevor die Gemeinde Gelder für ein derartiges Projekt ausgibt. Daher steht auch diese Forderung vor irgendeinem Gemeinderatsbeschluss zu einer Investition.Kosten:
Auch bei den Kosten sollte man sich keinen Illusionen hingeben. Die von den Architekten grob geschätzten Kosten von einer Million Euro ohne Einrichtung müssen stark in Zweifel gezogen werden. Nicht außer Acht gelassen werden dürfen die derzeitigen Preissteigerungen im Bausektor, welche allein im letzten Halbjahr beachtlich waren. Auf Grundlage einer ehrlichen Projektarbeit sind wir gerne zur Zusammenarbeit bereit.GR Peter Steiner
am 16. Juli 2008